Полтора года назад я написал блог, в котором прогнозировал – отторжение полномочий думы Сургута по утверждению правил землепользования и застройки вылезет городу таким боком, что никому мало не покажется. Настал момент, когда можно произносить фразу: «А я предупреждал».
Если максимально коротко. Еще весной 2022 года любые изменения в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) должны были проходить через утверждение в думе. На практике это чаще всего был перевод одной категории земли в другой – условно, была в каком-то месте зона малоэтажного строительства Ж-1, а ее хотят сделать зоной высотной жилой застройки Ж-4. Или была рекреационная зона, а кто-то хочет, чтобы она стала общественно-деловой, где можно отгрохать торговый центр. И так далее. Это далеко не всегда и обязательно плохо, но это – важные моменты городской жизни, которые лучше бы проходили через многоступенчатый контроль. Одной из ступенек как раз была дума.
В один прекрасный момент у нее эти полномочия забрали (формально депутаты сами себя их лишили, но вы знаете, как это в России происходит по сигналу сверху) и передали в специальную комиссию в администрации города. Которая работает и принимает решения, разумеется, за закрытыми дверями. Последней точкой, где люди могли бы высказать свое мнение по тому или иному решению, стали публичные слушания.
Прошло полтора года. 13 ноября 2023 года в зале заседаний думы Сургута прошли публичные слушания, на которых обсуждался интересный вопрос. Сейчас в зоне высотной жилой застройки Ж-4 под непосредственно дом можно отдать только 15 процентов земельного участка. Эту долю предлагается увеличить сразу в три раза – до 45 процентов.
Надо сказать, что у участников слушаний (думаю, далеко не только у них) подобная свежая идея вызвала недоумение, опасение и даже откровенное неприятие. Три депутата городской думы высказались явно против, как минимум, проекта решения в имеющейся редакции. Также против высказались несколько сургутян. А теперь почитайте заключение. Самое главное в нем – рекомендация принять предложенное решение, потому что оно соответствует законодательству и всяким регламентам. Все, что было сказано на слушаниях, отчасти попало в протокол, но не более того. Впереди подписание главой. Конечно, Андрей Филатов может сказать: «Вы что, с ума сошли?» и отправить проект на доработку. Может, так оно и случится, но я бы не стал переоценивать вероятность подобного исхода.
А представьте себе, что итоги слушаний отправились бы не в какую-то закрытую комиссию, а в думу города. И депутаты должны были открыто (если бы только они сами не решили голосовать тайно) поддержать или отвергнуть идею о расширении высотной жилой застройки. Естественно, нет никаких гарантий того, что большинство «за» бы не набралось. Но это был бы открытый и публичный вопрос, почти городской скандал. Согласитесь, чем больше людей бы узнало об этой истории – тем сложнее было бы продавливать решение в пользу девелоперов. Потому что сургутяне физически не могут подобное поддержать.
Но сколько-нибудь достаточное количество человек про это просто не узнали. Они узнают об этом позже и при других обстоятельствах. Например, когда по обновленным правилам у них во дворе внезапно начнет расти многоэтажка. Или район, где предполагался один новый дом, таких домов станет три.
Опять же, представители администрации города могут сказать что-то вроде: «Слушайте, ну мы же не дураки и не вредители, мы не дадим девелоперам бесчинствовать». Допустим, что это так. Но могут ли авторы поправок гарантировать, что завтра или послезавтра в администрацию города не придет менее отягощенная социальными обязательствами и моральными принципами команда, которая скажет: «Ого, какие тут у вас классные правила застройки. Ну, поехали осваивать». И освоят, повторюсь, так, что мало не покажется.
Разумеется, мы не увидим в 2024 году еще плюс по две «свечки» в каждом микрорайоне высотной жилой застройки. Но это правило – ружье на стене. Как и норма про отчуждение полномочий думы влиять на ПЗЗ. Ее «повесили на стену» полтора года назад, а хорошенько выстрелила (в первый раз, не в последний) она только сейчас. Разрешение застраивать 45 процентов земельного участка высотками тоже даст о себе знать позже. Возможно, если повезет, поначалу это случится даже в позитивном ключе – кто-нибудь сделает действительно красивый индивидуальный проект с несколькими домами в каскаде от 12 до 17 этажей, и все будут ахать и восхищаться. Но закончится все равно тремя свечками вместо одной.
Ранее, Марат Хуснуллин- вице- премьер Правительства РФ заявил, что городская земля- это капитал и его нужно использовать эффективно.
То есть городская земля должна быть не «мёртвым капиталом»:
- под детскую площадку,
- под спортивное ядро ГТО,
- под дворовый скверик для пенсионеров и их игры в домино,
- не место для автомобильных парковок обывателей, в том числе и инвалидов,
- и даже не место для «площадок для выгула собак»,
а должна быть местом, предназначенным именно для строительства жилья.
Как это сделать?
Очень просто. Тупо нужно увеличить площадь нормативной жилой застройки до еще терпимых обществом 45%, потому что некоторому сообществу, которое «валит иногда заборы и устраивает мордобой с ЧОП-цами», любой строящийся объект или жилой дом в существующих старых микрорайонах города, что «красная тряпка» перед быком.
А вот в новых строящихся жилищных комплексах, за заборами, с охраной ЧОП, где тихо, спокойно, где жильцов нет, и нет ночных активистов, можно творить все что вздумается.
Красота!
Строй хоть на 75% площади полученной по аукциону от города земли.
Но нужен всё-таки документ, чтобы это можно было бы делать легально.
Ну до 75% на городских слушаниях дело не дошло, но на 45% ДА и Г замахнулся и даже как бы настаивают.
Да и цель-то у них вполне благая:
- «по многочисленным просьбам трудящихся» строить новое мало- среднеэтажное жилье.
Вот вам, пожалуйста!
Была одна «акцентно-доминантная» башня в 34 этажа, а получите и распишитесь на три разновысоких здания на 14, на 12 и на 8 этажей.
Возможна и иная конфигурация « разновысотности» зданий.
Лепота!
Кажется «Брусника» этим только и берет, что свои среднеэтажные здания на большой площади компенсирует одной «акцентом» башней, в виде торчащего «пальца в небо».
Хотя, я знаю только одно разновысокое здание в городе на Киртбая, 20, построенное давно «Сибпроектстроем», которое рядом кстати построило ещё и малоэтажный 37 мкр.
И что толку?
Пришёл господин Нестор Богдан и построил рядом разновысокий ЖК «Жемчужина Югры» в 25- 21 этажей, кажется, и все испортил.
Поэтому есть очень большие сомнения, что девелоперы станут сразу «паиньками» и скажут, что мол мы раньше строили башни-муравейники, потому что у нас не было этого «мандата» на 45%.
А теперь другое дело! Мы теперь построим маленькие дома на большой площади.
Мы теперь будем строить 6, 7, 8, 9- этажные дома.
Хотя, я как-то в это не очень верю.
Да и Станиславский Константин Сергеевич тоже как-то всегда в это не верит.
Да и афоризм Виктора Степановича Черномырдина:
«Хотели как лучше, а получилось как всегда»,
Что с ним делать? Выбросать на помойку?
Нет.
Все останется на своих местах.
И получится, «как всегда», когда на 45% земельного участка будут строиться и стоять высотные муравейники в 25 этажей.
Потому что, для девелоперов пробелов и лазеек в этом благом разрешении ГА на 45% жилья вместо 15%- «вагон и маленькая тележка». И грех этим не воспользоваться.
Сработает, как всегда, принцип:
- когда «нельзя? но если очень хочется, то можно».
Нынче у девелоперов трудные времена наступили.
Вернее времена, когда надо успеть «снять сливки».
Машина стройбизнеса ещё мчится на полном ходу, но впереди уже маячит «красный свет» и остановиться машина на полном ходу без аварии невозможно.
И переключится на новую скорость девелоперам на новый формат строительства жилья нельзя. Инерция движения.
Поэтому имеющиеся заделы земли они, девелоперы, будут максимально использовать под жилье, чтобы срубить может быть последнее «дембельское бабло».
Поэтому высотки на 45% земли будут как бы их своеобразным «дембельским аккордом».
А дальше они будут посмотреть.
Посмотреть на Стратегию развития города Сургут до 2036 года с ориентирами до 2050 года, которую «ваяет» СПб НИИ перспективного градостроительства.
Тут уже и Генплан Сургута скоро скорректируют.
А тем временем, Президент РФ Владимир Владимир Путин на онлайн- сессии G20 заявил, что Россия будет углеводородно-нейтральной страной не позже 2060 года. То есть очень и очень скоро.
А это сигнал, что грядёт в регионе Перестройка.
Что будут преобладать не тепловые станции, а атомные электростанции.
Что транспорт в регионе будет не на дизеле, а на газомоторном топливе или на электрическом.
Что леса в регионе не будут ежегодно гореть, а наоборот круглогодично поглощать углекислый газ.
А это значит, что грядёт тотальная экономическая перестройка в экономике Югры.
А Сургут в этом процессе какое место будет занимать?
И какую новую роль он будет играть?
Сегодня Югра самый грязный регион страны и ему как никому другому сложнее будет стать быстро углеводородно- нейтральным регионом.
Вот вам и план работ для Стратегии развития региона и города до 2050 года.
Возможно поэтому интенсивный рост населения в Югре должен сбавить обороты и «девелоперский клуб» уже сегодня видимо готовится к такому исходу дел.
Поэтому торопится «окучить» все оставшиеся «вкусные участки» земли.
А потом они станут наблюдать со стороны за Стратегией властей в городе и в регионе.
Понятно, что свято место пусто не бывает и уже сегодня появилась «Брусника» с ее современным средне- этажным форматом жилья.
А завтра придут и другие девелоперы, которые будут строить другое современное по качеству жизни и комфорту жильё.
А город будет тем временем ещё долгое время мучится с тем наследием, что оставили ему сегодняшние девелоперы.
И я уверен, что в будущем до 2050 года нас в городе ждёт очередная переселение .
Возможно это будет:
« Программа переселения из высотного жилья первых массовых серий 2010- 2020 г.г.» а малоэтажное средне- этажное жильё комфорт-класса,
- или Программа переселения из высотных муравейников в климатически благоприятные регионы страны.
Но сегодня очевидно следует притормозить принятие решения о 45% жилой застройке в новых и в старых районах Сургута.