Первый кейс такого правового формата строительства, как «комплексное развитие территории», вскоре будет реализован в Сургуте. Это будет часть 1-2 микрорайонов (в районе Нефтяников), где девелопер должен будет снести десять аварийных домов и на их месте построить новое жилье – вероятно, высотное. Как будет работать эта система, и что в ней вызывает опасения – обсудили ведущие «О чем говорят» Дмитрий Щеглов и Тарас Самборский.
Д.Щ.: Здравствуйте, уважаемые зрители, слушатели. читатели siapress.ru! Меня зовут Дмитрий Щеглов. Я обозреватель этого портала. Тарас Саморский, издатель газеты «Новый Город» на связи. Тарас, привет!
Т.С.: Привет, Дима! Привет всем, друзья!
Д.Щ.: На этой неделе у нас тема будет одна, но большая, хорошая и интересная. В начале этого года глава Сургута Андрей Филатов заявил о том, что будет у нас использоваться при застройке города новый механизм, называется «комплексное развитие территории». Мы все ждали, что это такое. как это будет выглядеть и работать и сейчас стало известно. Если коротко: вообще, писали в газете «Новый Город», писали на siapress.ru, пойдите, посмотрите, как это все выглядит.
Очень коротко, тезисно: что такое комплексное развитие территории? Раньше у нас было несколько форматов: устойчивое развитие территории, комплексное освоение территории и так далее, сейчас это все дело привели к одному, к КРТ. Что значит КРТ? Есть участок земли, его администрация города готовит концепцию: я хочу видеть столько жилья, столько соцобъектов, вот, пожалуйста, товарищи, бизнес, давайте, за это дело торговаться, вот вам аукцион, торгуйтесь, кто будет эту территорию развивать. Ее отторговывают, после чего победитель платит в бюджет определенную сумму, сколько он наторговал, и эта территория получает развитие.
Далее вырабатывает проект. Проект этот сначала согласовывает в департаменте архитектуры и градостроительства, затем выносит его на общественные слушания, впервые подобное происходит, что подобные проекты, условно говоря, какой-нибудь жилой микрорайон у нас будет вот так вот обсуждаться на общественных слушаниях. Это, наверное, можно отнести к некоторым плюсам этой системы. Нюансы в том, что застройщик получает приоритетное и упрощенное право корректировать градостроительную документацию. То есть инициировать ее корректировку – то есть это генплан, так и правила землепользования и застройки. Так, например, можно изменить этажность, внеся поправки в правила землепользования и застройки.
Есть еще такой нюанс, что в принципе в данный момент застройщик не обязан самостоятельно строить социальную инфраструктуру. То есть, условно говоря, есть микрорайон, там должно быть столько-то жилья, должны быть еще детсад и школа, но не факт, что именно он должен строить эту школу, это вопрос договоренности, он их может взять в концессию, может ее передать как-будто бы кому-то, чтобы они ее там строили, чтобы кто-нибудь другой, может быть, бюджет построит, но факт в том, этот вопрос еще не урегулирован до конца.
В целом и общем есть некоторые изменения, давай их обсудим: как теперь будет выглядеть, как теперь может выглядеть градостроительная политика и насколько КРТ, может быть, хорошо или плохо использовано городскими властями и застройщиками для того, чтобы город стал лучше и приятнее.
Т.С.: Во-первых, КРТ – это хорошо. КРТ – комплексное развитие территории. Хорошо уже тем, что городские чиновники в кои-то веки начали мыслить категориями развития, категориями комплексного подхода к преобразованию городских пространств. В общем-то, декларацию о таком подходе мы наблюдаем, в том-то и дело, что впервые после советских времен, потому что в советские времена территории развивались только комплексно. Иного подхода не существовало.
Причем, это не какое-то изобретение советской власти. Так все цивилизованные страны Западной, Восточной Европы, Советский союз, все, что входило в зону влияния Советского союза, развивались на основе комплексного развития территории. Надо построить город, или надо построить завод, строится завод, но это не означает, что будет построено где-то на пустыре некое промышленное сооружение, а у этого сооружения будет вся инфраструктура и производственная, и технологическая, и социальная, людская: дороги, школы, жилье, благоустройство, торговая инфраструктура, здравоохранение и так далее и тому подобное. Вот так вот и представляется качественное комплексное развитие территории.
Любой современный девелоперский проект, а территории преобразуют девелоперы, тут надо понимать: строительная индустрия в привычном нам виде, когда кто-то ухватил кусок земли, и завел туда технику, краны, поставил что-то, построил и ушел – это все вчерашний день. В мире, действительно, очень трудно, кстати говоря, в развитых передовых российских территориях, которые идут по этому пути, все проблематичнее становится осуществлять строительные проекты такого точечного характера: урвал кусок земли, чего-то там воткнул, какую-то коммерцию, естественно, или какой-нибудь жилой дом, пусть даже неплохой по качеству, распродал все и исчез. Нет. Власти настроены на то, чтобы через правильное городское планирование, правильное территориальное планирование пресловутое, комплексное развитие территории уходить от хаоса в архитектуре и приходить к благоустройству, безопасности и удобству.
Ведь основные задачи любой архитектурной, любой местной власти, обеспечение своим гражданам безопасностью и комфортом. Правильно? А как это обеспечивается? Социальная политика – это понятно, работа с преступностью, работа с населением, создание условий качественной жизни для населения. Это по социальной линии. А второе направление – это городская территориальная среда, общественные пространства, общественные здания, архитектура, которая не подавляет личность, а заставляет ее раскрываться, которая заставляет радоваться жизни. Вот набор мероприятий. Посмотрим в этом плане.
Декларация о комплексном развитии территории в Сургуте. Почти год, я так понимаю, этому объявлению о том, что мы будем внедрять КРТ, давайте, посмотрим: комплексное развитие территории в Сургуте на данный момент, можно ли считать рывком в нашем в пространственном развитии или пока мы имеем дело с очередным чиновничьим манипулированием, пусть даже прекрасным, но, пока лишь, термином.
Д.Щ.: Давай для начала расскажем первый кейс. Я расскажу, все-таки, для понимания наших читателей, слушателей и зрителей. Первый кейс КРТ будет выглядеть следующим образом: 1 и 2 мкрн, это то, о чем мы с тобой говорили годика полтора назад, это в районе Нефтяников, там, где были малооэтажные дома, которые сейчас аварийные, которые сейчас сносят, улица Артема, в той части города. Там сейчас будут досносить последние аварийные дома, и на КРТ выставляется, то есть там участок есть, там есть 10 домов, их нужно дорасселить девелоперам, которые возьмут это дело в работу, и они там будут строить. Это будет «высотное жилье с переменной этажностью», как-то так. То есть там, наверное, будет 12-14-18 этажей. Пока еще не известно, мы проекта не видели, торгов по этому поводу еще не было, но факт в том, что район будет застраиваться именно жильем, именно благоустройством. Без социальной инфраструктуры – именно по той причине, как говорит администрация, что рядом стоят несколько школ и детсадов, и они как бы закрывают потребности района, поэтому новые там возводить не надо. В сентябре мы узнаем и полную документацию и исполнителя этого самого контракта, первого контракта КРТ в Сургуте.
Т.С.: Прекрасно. Я бы сразу задал несколько уточняющих вопросов. Мы говорим об этом районе между улицей Нефтяников, с той стороны Набережный проспект, и прямо вся эта территория уходит под КРТ. Так?
Д.Щ.: У нас нет пока документации, но там есть 1, 2 мкрн, где-то там…
Т.С.: Хорошо. Примерно, мы представляем, о чем речь…
Д.Щ.: Более или менее.
Т.С.: Я как-то несколько лет назад писал статью о том, что районы типа Марии Поливановой, улицы Артема, то, что всегда было малоэтажным жилым массивом, аналог этому району, то, что принято называть мкрн Строителей из подобных 2-этажек, большая территория тоже была построена, которая в результате реализовалась в достаточно крупный жилой массив. Ее нельзя застраивать высокоэтажными зданиями. Сама структура этой территории с ее уже озеленением нехаотичным достаточно, с планировкой проездов, улиц, дворов предполагает оставить эту территорию низкой этажности и поставить там комфортабельное качественное жилье бизнес-класса с инфраструктурой, безусловно, мы всегда говорим об инфраструктуре с тем, чтобы смысл этой территории не менялся.
У нас же любая территория, которая уходит под жилую застройку, молниеносно обязательно превращается в высокоэтажное массовое строительство. Это очень опасный подход. Ощущение такое, что чиновники выступают каждый раз адвокатами не девелоперов, а адвокатами застройщиков. Вот этот проект конкретно, который мы сейчас с тобой обсуждаем, как типа первый такой пилотный проект в политике КРТ сургутской, это же не девелоперский проект, по всем характеристикам мы видим, что это использование новой терминологии для осуществления того самого старого подхода, который мы и общественность критикуют много лет: нельзя строить на каждом куске земли многоэтажки, нельзя строить в устоявшихся старых городских районах типичное массовое жилье, а мы, я так понимаю, увидим там очередную безликую архитектуру жилищную, морально устаревшую 100 лет назад, нельзя строить неавторские проекты, нельзя строить без публичных конкурсов.
Вот для меня, я думаю, для многих людей думающих, комплексное развитие территории подразумевает именное комплексное развитие территории. Вот дано: территория. Возьмем, например, этот район Нефтяников, Набережная, Поливановой, улица Артема, эти все старые деревяшки. 27 тысяч кв м уходят под территорию застройки. Это большой участок земли, примерно, как квартал №6, как между бульваром Свободы, где наша редакция находится, до Газпрома. Вот такая вот территория. Здесь много , что можно сделать красиво. Что же мы видим в результате этого проекта? Мы видим очередные многоэтажки, мы видим 0 школ, я уже молчу про всякие авторские проекты школ, мы видим 0 детских садов, чиновники, выступая адвокатами застройщика, нам говорят, что там инфраструктура по этой образовательной части закрыта. Это тоже странно, потому что мы знаем о колоссальном дефиците учебных мест в Сургуте.
Д.Щ.: Школы перегружены объективно.
Т.С.: Ну просто. Некоторые учатся в 3 и в 2 смены, и выхода из этого кризиса не видно. Тут мы видим, что огромная территория уходит под жилую застройку, будет построено 700 квартир. 700 квартир - это много. Да? Я думаю, что по факту будет построено больше. Опять-таки, понимая технологию изменения проектных решений, техзаданий, мы увидим, что появятся какие-то публичные слушания. какие-то собрания городской думы, чтобы изменить этот проект.
Д.Щ.: Причем, я хочу здесь сделать особую пометку: помнишь, мы говорили с тобой о том, что городская дума отказалась от своих полномочий. Ну вынуждено отказалась, потому что это изменения пришли с федерального, с окружного уровней, с полномочий утверждать правила землепользования и застройки. То есть теперь требуется только желание застройщика, публичные слушания, подпись чиновников. Все. То есть дума из этого процесса исключена, она уже не влияет. То есть это только если Генплан исправлять, а Генплан, ты извини меня, это уже большая штука. А Правила землепользования... То есть повысить там этажность, если надо, или что-то там как-то изменить параметры, вообще без проблем.
Т.С.: Нет, ну повысят, я не сомневаюсь. Потому что на такой территории можно построить больше, чем 700 квартир. Понятно, что район, который в течение 40 или 50 лет обслуживал определенное количество жителей, не сможет каким-то волшебным образом обслужить большее количество жителей. Нельзя там на 10-30 тысячах кв м, где располагались только 2-этажные дома на 8-12 квартир, нельзя на эту же территорию посадить 14-17-этажные здания, многоквартирные здания. Просто это сделать невозможно. Либо это возможно сделать путем ухудшения этой самой внутренней среды обитания, где вынуждены будут ютиться, бороться за парковочные места эти несчастные жители.
То есть на самом деле мы видим в Сургуте на каждом, так называемом, комплексном развитии территории, я сейчас использую формулировку не в смысле нынешнего позиционирования городской администрации, скажем так, какой-то любой новый микрорайон строится, какие-то там жилые дома, везде происходит только ухудшение среды за редким исключением. Крупные застройщики: «Сибпромстрой», «Брусника» делают инфраструктуру во дворах, слава богу, спасибо, все прекрасно. Но в принципе мы видим ухудшение жизни тех людей, которые перебираются в эти многоквартирники, потому что им там очень тесно, душно и в таком объеме людей, в такой тесноте жить невозможно нормальному человеку.
Так вот, если вернуться к понятию «комплексного развития территории», к тому, как это видит сургутская администрация, департамент архитектуры и градостроительства. Я боюсь, что они используют новые правила, которые позволил им закон применять, лишь для того, чтобы обеспечит дополнительную гибкость очень бюрократизированному процессу согласования любой стройки в нашей стране. Условно говоря, там согласование стройки теперь будет не 900 дней, а 90 дней, можно там вносить какие-то коррективы по ходу, без риска попасть под законодательные санкции, функции заказчика, генподрядчика, менять техзадание, то же проектное решение менять, проще проводить все это через публичные слушания депутатов или чиновников.
Мне кажется, что по этому первому проекту чиновничество видит КРТ как возможность упростить взаимодействие с застройщиком при выходе застройщика на новые площадки. Все. Какой-то творческой задачи по изменению городского ландшафта и его улучшения я, мое ощущение, я не вижу у чиновников. Мне кажется, они свою техническую работу из одного нормативно-бюрократического состояния просто переводят в другое. Назвали это новым приятным словом КРТ, потому что глава города за КРТ. Ну хочешь КРТ, на тебе КРТ. Все. Поставили галочки, подписались, и получаем мы очередные муравейники без социальной инфраструктуры, без внутренних организованных проездов.
Интересно, есть ли в этом проекте часть, она вообще всегда должна называться там, такая всегда присутствует в любом проекте, там подъездные пути, организация движения транспорта, организация пешеходного трафика и так далее. Это целый отдел любого проекта, который касается градостроительных штук. Предусмотрено ли там одностороннее движение внутри квартала, въезд в одну возможность, выезд в другую возможность, предусмотрена ли там грамотная парковка автомобилей, пускай даже наземная парковка автомобилей. Я боюсь, что это там нарисовано все очень формально, лишь бы показать, кто это утверждает: дума, чиновники, показать, что видите, мы взяли территорию, мы расселили тут несчастных этих жителей улицы Артема из их гнилых деревяшек, и теперь мы се такие на белом коне прискакали и сделали большое счастье. Но это не КРТ.
Сургут на протяжении многих десятилетий имеет несколько очевидно напрашивающихся на по-настоящему серьезные преобразования территорий, где принцип КРТ как раз и необходимо применять. И вот вся коллективная мысль департамента архитектуры должна сегодня работать на то, чтобы создать планы реновации огромных городских пространств. К примеру, начнем с ядра центра Сургута. Вот, где КРТ надо применить. Правда? Это главная общественная зона Сургута, где не в хаотичном порядке мы там все петрушками утыкаем. Вот там появится театр «Петрушка». Почему он там появится? Почему там не появится еще 5 театров? А почему там не появится проект, из которого мы увидим, что же такое наша центральная сургутская часть, как она будет выглядеть, какие там общественные пространства, газоны, как выглядит набережная в комплексе, включая все рукава Саймы. Восточная промзона, 8-ой промузел. Это территория, которая, безусловно, требует переосмысления. Город, рано или поздно, встанет с необходимостью перестройки всей этой территории.
Д.Щ.: Кстати говоря, Москва использует механизм КРТ, зачастую, для того, чтобы перерабатывать, переваривать промзоны в новые районы, которые выглядят прилично.
Т.С.: Потому что это очевидно. Во-первых, мы никуда не уйдем от постиндустриальной эпохи, она нас настигает. Мы все понимаем, что такое огромное количество производственных цехов, ангаров, каких-то складских помещений, которые создавались в свое время под сервисные предприятия нефтянки, оно просто никому не нужно, там коммерция, там даже нет логистических центров никаких нормальных, это все какое-то на уровне магазина «Купец», купи-продай, какие-то клетки-клетки-клетки.
То есть, естественно, та же Москва вычистила весь свой центр от этого захолустья, от этого хаоса архитектурного, дала грамотным девелоперам возможность развить логистические центры или какие-то промышленные зоны вне городской черты или в специальных кластерах, которые и выглядят по-другому. в которых, опять-таки, есть и КРТ, там не просто стоит ангар с тупиком жд, там есть инфраструктура, там есть общепит, там есть социалка, это уже комплекс, так уже во всем мире происходит. А бывшие территории всех этих заводов в центре города она отдала под грамотные девелоперские проекты, где возникают жилищные комплексы, многоэтажной или разноэтажной высотности.
Я буквально недавно один такой наблюдал в Москве. Там территория, кстати, сопоставима с той, которую мы сейчас с тобой обсуждаем, примерно такая же. Там 3 детсада и 1 школа или наоборот. Я могу соврать, но это все там внутри. И там несколько образовательных центров на этих первых этажах, встроенно-пристроенные вещи. И жесточайшая система движения транспорта внутри. То есть просто туда заехать нельзя, просто так нельзя припарковаться. Все это настолько четко организовано, что там несколько тысяч квартир может быть организовано, большой комплекс. И там все-все грамотно сделано. То есть это можно сделать.
Так вот эта Восточная промзона рано или поздно начнет превращаться в какой-нибудь гарлем сургутский. Власть должна сегодня иметь какое-то представление о будущем этой территории. Разрабатывайте. Давайте, будем привлекать каких-то серьезных инвесторов и делать из этого какую-то конфетку. Пойма Бардаковки. Разве это не важнейшая архитектурная задача Сургута? Вот. где должно быть КРТ. Я не знаю, от конца улицы Югорской, там где она выходит в Обь, до Дворца искусств «Нефтяник». Берите всю эту территорию, и делайте КРТ. Потому что это общественные пространства, это природный ландшафт, это рекреации, это досуг, это качественное жилье, потому что жилье у воды власти во всем мире всегда продают, как более дорогое, как более качественное и таки образом формируют хорошее население там.
С этим населением власти можно работать, это население социально активное, это население чего-то хочет, оно не просто хочет с бейсбольной битой отбить парковку на очередную ночь, выпить пива, посмотреть программу «Время» и лечь спать. Там другое население. И власть как раз и старается такое население создавать.
А пойдем дальше. Вот эта вся территория, где «Тюменьэнерго», «За ручьем» и до Пролетарского, куда, опять-таки, попадает и парк За Саймой, и Ботанический сад, и вся-вся-вся вот эта тема благоустройства набережной Саймы, где там такие уголовные дела сейчас возбуждаются, потому что подрядчик там плохо сея ведет, вот ведь тоже комплексное развитие территории. Но мы пока не видим никаких заявок архитектурной власти на подобные проекты. А это очень интересные и очень важные для города проекты.
А получается так, что серьезные девелоперы, это не те, которые могут очень много строить жилья, мы же не говорим только о жилье, у нас же на жилье свет клином не сошелся, Сургут не может расти бесконечно по населению. И мы тоже видим причину дефицита школьных мест в том, что в Сургуте растет население. Вот сейчас ударил кризис, огроменные санкции, ритейл-бизнес, мягко говоря, находится в тяжеленном кризисе. Я думаю, мы к концу года обнаружим там очень огромную нехватку рабочих рук, потому что все эти работники, благодаря которым город так вот развивался по населению экстенсивно последние десятилетия, уедут на Родину. И в городе прекратится такой большой рост по населению, город не сможет продавать такое большое количество массового дешевого жилья. Это тоже будет новая проблема.
И все это взаимосвязанные вещи. Делаешь КРТ, смотришь, какое ты население хочешь в эту комплексно-развитую территорию посадить. Комплексно-развитая территория - это все от бордюрчика с газончиком и цветочками до памятника, до фонтана. до набережной, до качества квартир. Интересуются ли наши чиновники, а какие квартиры будут в этом новом проекте? 24 тысяч кв м или 700 заявленных квартир. И мы получаем среднюю площадь квартиры 34 кв м. Вот и все комплексное развитие территории. Я считаю, что в результате изменений, которое проведет обязательно застройщик, так или иначе, через архитектурную власть, просто через все эти инстанции, эта цифра уменьшится метров до 30-и.
Представьте, мы получим очередной муравейник без какого-либо смысла жизни, который, на самом деле, уничтожит просто эту прекрасную территорию, района НГДУ, а ее можно было бы, действительно. превращать в какие-то новые архитектурные пространства. Я напомню, что все, что на мкрн «Строитель» было построено: 2-3-4-этажки и по периметру это было закрыто максимально 12 этажей, эти дома, которые компания «Северстрой» еще тогда строила. Ведь смогли создать нормальный микрорайон, условно говоря, нормальный, потому что там есть вопросы по внутреннему пространству, что они наделали там с теми же проездами, с парковками, но, скажем так, по качеству жилья это, все-таки, на тот период, когда это все строилось, там 15-20 лет назад, это, все-таки, было более современней, чем то, что вокруг.
И вот мы получаем мкрн 1 и мкрн 2. Я так понимаю, что комплексное развитие территории сводится лишь к тому, что переселят за счет застройщика несчастных жителей этих деревяшек, дождались они, наконец, от государства. И все. И вот это мы назовем комплексным развитием территории.
Д.Щ.: Что ж. Да, посмотрим. Посмотрим, как это будет. Время заканчивается. Будем следить за этим проектом и за другими кейсами КРТ, конечно же, задавать вопросы по этому поводу нашим строительным властям. Подписывайтесь на наш канал на Ютубе, читайте нас на СИА-ПРЕСС, там будет расшифровка этого разговора. И до новых встреч через неделю. Там снова обсудим, что у нас было интересного. До свидания!
Т.С.: До свидания! Всем пока, друзья!
